Waarschijnlijk huur je een woning en is deze groot. Of je huurt een woning, hebt ruimte over en bent begonnen met een zoektocht naar manieren om bijverdiensten te creëren. In beide gevallen is onderhuur een mogelijke optie. Althans, dat blijkt nog wat moeilijker dan gedacht. Er zit namelijk nog wel een aantal haken en ogen aan het onderhuren van een kamer. Zo mag je niet de hele woning in onderhuur zetten en hangt het er ook nog eens van je contract af, of je überhaupt wel aan onderhuur kan beginnen.
In dit artikel informeren we je over het reilen en zeilen in de ‘onderhuurwereld‘. Dit bedoelen we niet op een gure manier, maar op een manier om in begrijpelijke taal uit te leggen naar wat jij op zoek bent. Want, laten we eerlijk zijn, de soms onbegrijpelijke, juridische taal levert vaker vraagtekens dan verheldering op. Zowel als verhuurder, hoofdhuurder en onderhuurder ben je hier aan het goede adres. We leren je tien dingen die je echt moet weten over het onderhuren van een woning.
#1 Redenen voor onderhuur
Waarom zou iemand überhaupt een kamer onderhuren of zelf een kamer in onderhuur plaatsen? Dat kan verschillende redenen hebben, bijvoorbeeld:
- Onderverhuren: iemand heeft een te groot huis en is op zoek naar een extra zakcentje. Iemand gaat tijdelijk op reis/ weg uit zijn woonplaats, maar wil bij terugkomst gewoon weer in dezelfde woning blijven.
- Onderhuren: er is sprake van woningnood en iemand is wanhopig naar een woonplek. Iemand zoekt maar voor korte periode een woonruimte en is tevreden met het concept van onderverhuur.
Bovenstaande en nog talloze andere redenen zie je veelal voorbij komen in de wereld van onderhuur.
#2 Persoonsaanduidingen
Om helderheid te scheppen in de persoonsaanduidingen die worden gebruikt bij onderverhuur, hebben wij deze even op een rijtje gezet. Lees:
- Verhuurder: de verhuurder is eigenaar van de woning. Hij of zij is degene die uiteindelijk bepaald of de onderverhuur toegestaan is of niet.
- Hoofdhuurder: de hoofdhuurder is degene die de woning/ kamer van de verhuurder huurt. Hij of zij heeft recht op huurdersbescherming, maar sommige rechten hiervan vervallen, wanneer zij illegaal aan onderhuur doen.
- Onderhuurder: dit is de persoon die de kamer/ ruimte van de hoofdhuurder huurt. Hij of zij heeft niet veel rechten, maar meestal geeft dit geen problemen, gezien het vaak gaat om een tijdelijke huur.
Met de uitleg van bovenstaande begrippen is er voor het verdere artikel duidelijk over wie er nu eigenlijk wordt gesproken. Na een tijdje kan het zeker wat gaan duizelen, al die aanduidingen met ‘huur’ erin verwerkt.
#3 Wat mag in de onderhuur?
Zoals je in de inleiding al las, je mag niet een gehele woning in onderhuur zetten. Wil je va de woning ‘af’, dan zal je gewoon je huurcontract op moeten zeggen en iemand anders de kans moeten geven het te huren. Jij staat daar dan los van.
En toch, toch blijkt dat ontzettend ingewikkeld. Op de website van de Rijksoverheid staat vermeld dat het absoluut niet de bedoeling is om een gehele woning te onderverhuren: het is zelfs wettelijk verboden. Maar, wanneer je op verschillende websites naar onderverhuur zoekt, lees je op meerdere plekken informatie over ‘wat als je de hele woning onderverhuurt?’. Hiermee wordt geïnsinueerd dat het dus wel kan, zelfs omdat hier dan andere regels voor zouden gelden, dan wanneer je alleen een kamer onderverhuurt. Lees je altijd goed in, vóór je begint aan onderverhuur. Als je als hoofdhuurder toch een hele woning onderverhuurt, terwijl dat niet mag, dan zal de verhuurder via de rechter het huurcontract kunnen stoppen. In veel gevallen is het nieuwe contract voor de onderverhuurder.
#4 Onderverhuur contract
Sinds 1 juli 2023 is het verplicht om elke onderverhuur vast te leggen op een contract. Wanneer de onderhuur voor 1 juli 2023 is gestart, dan heeft de hoofdhuurder tot 1 juli 2024 om het contract op te stellen. Op het internet staan meerdere voorbeeldcontracten, maar toch is het altijd handig om deze zelf met een kritisch oog te bekijken. Dit contract is overigens tussen onderhuurder en hoofdhuurder, het contract tussen verhuurder en hoofdhuurder bestaat natuurlijk al.
Voorbeelden van wat je in een dergelijk contract kan opnemen, zijn:
- De begin- en einddatum van de onderverhuur, zodat het voor beide partijen duidelijk is wat nu de exacte data zijn. Dat het dus niet zo is dat je na 6 maanden reizen weer terugkomt en de onderhuurder dacht dat het om 7 maanden ging. In principe heeft de onderhuurder niet veel rechten, maar zonder pardon uit huis zetten is wat lullig, nietwaar?
- De prijzen, van zowel huur als de borg. Geregeld is het bij huurcontracten zo dat de borg gelijk staat aan de prijs van één maand aan huur. Hoe hoog die huurprijs per maand is, hangt overigens af van de hoofdhuurder. Het komt nog weleens voor dat zij er ‘winst’ op maken. Vraag je als onderhuurder dus goed af of het het waard is. Vergeet ook niet even de betalingswijze en -data vast te leggen.
- De waarde van de spullen in de kamer. Stel je voor, je komt terug in je kamer en er blijken spullen te zijn vernield of verdwenen. Wanneer je zwart op wit staan wat er precies in de kamer stond en hoeveel het waard was, kan je hier makkelijker melding van doen en de schade herstellen.
Zo zijn er nog veel meer zaken die je mogelijk in het contract kan opnemen. Hoe duidelijker het contract, hoe meer zeker je kan zijn dat alles soepel verloopt.
#5 Huurtoeslag
Er bestaat een manier waarop je kan worden ‘geholpen’ om je huur te betalen. Dit staat bekend als de huurtoeslag. Op basis van je inkomen en vermogen wordt dit bepaald. Als hoofdhuurder is dit een mooi middel om te worden gesteund in je maandlasten. Maar, omdat het gaat via het de persoonsgegevens die op een bepaald adres staan, kan een onderhuurder dit niet aanvragen. De huurtoeslag blijft voor de huurder. Dat is in sommige gevallen niet heel eerlijk. Je zou als onderhuurder kunnen proberen om hier een eerlijke afspraak over te maken, al achten we de kans klein dat je hiervan een dergelijk percentage van zal ontvangen.
#6 Rechten van onderhuurder
Je las het al eerder, maar als onderhuurder heb je in principe niet veel rechten. Zo moet je (vroegtijdig) de woning verlaten als de hoofdhuurder zijn contract met de verhuurder stopt. Zij geen contract meer, dan wordt jouw contract ook beëindigt. Zelfs wanneer de hoofdhuurder zal overlijden, zal je de woning moeten overlijden. En, niet te vergeten, als de verhuurder via de rechter het contract met de hoofdhuurder stopt, heb jij nog steeds geen poot om op te staan. Al bestaat er natuurlijk altijd een kans dat jou het nieuwe contract wordt aangeboden.
Met andere woorden: je kan eigenlijk niks en neemt altijd een bepaald risico. Je zou overigens wel de hoofdhuurder aansprakelijk kunnen stellen voor de schade die jij hiermee oploopt. Bijvoorbeeld: de verblijfplaats die je hebt moeten betalen, omdat jij vroegtijdig de kamer uit moest. Echter staat hier geen garantie op.
#7 Inkomstenbelasting en onderverhuur
Als je als hoofdhuurder je kamer onderverhuurt, heb je in principe te maken met meer inkomsten. Hoe zit dat dan met de inkomstenbelasting? Nou, waarschijnlijk heeft het geen effect. Tenminste, als het gaat om een zogenaamde ‘normale huur’. Dit is een bedrag waar het huurbedrag en gedeelte van de energiekosten zijn in verwerkt. Verhuur je bijvoorbeeld een kamer in je eigen woning, dan is het logisch dat de onderhuurder ook voor een deel van g/w/l-kosten opdraait.
#8 Vertrouwen
Jij, als hoofdhuurder, hebt zeker goed voor ogen wat er gebeurt bij schade. In sommige gevallen is de verhuurder verantwoordelijk, in andere gevallen zal je zelf iets moeten doen. In ieder geval is alles duidelijk vastgelegd. Bij een onderhuurder is dat toch wat lastiger, omdat dat een derde persoon in het hele huur proces is: hij/ zij staat er verder vanaf en geeft wellicht wat minder om dat soort ongevallen.
Wees daarom ervan bewust wie je als onderhuurder binnenlaat in jouw domein. Vraag bijvoorbeeld om een kopie van het paspoort, laat iemand in het huis af en toe een controle doen en zet in het contract wat je allemaal in de kamer hebt en wat het waard is. Verder zal alles toch echt op goed vertrouwen moeten verlopen.
#9 Inboedelverzekering
Over schade gesproken, je hebt als hoofdhuurder als het goed is, of in ieder geval waarschijnlijk een inboedelverzekering afgesloten. Deze staat op naam en adres en ten tijde van de onderhuur nog steeds op jouw naam. De meeste verzekeraars geven echter de mogelijkheid ook spullen te verzekeren die op een ander adres staan. Zo ben jij nog steeds verzekert van dat je spullen veilig blijven en je er anders gewoon geld voor krijgt, zowel bij je huuradres als het adres waar je in de tussentijd verblijft.
#10 Verhuurder die onderverhuur tegengaat
Laten we nou heel eerlijk zijn: onderverhuur kan genoeg gedoe opleveren. Het is daarom ook niet meer dan begrijpelijk dat je als verhuurder de keuze maakt om onderhuur tegen te gaan. Wees je bewust van de risico’s en bedenk je of het jou als verhuurder wat oplevert, in plaats van alleen maar gedoe oplevert. Zo begrijpen we heel goed dat je onderverhuur in een gehele woning niet toestaat, maar begrijpen dan weer wel dat het met studentenkamers een goede optie is. Niet omdat je in dat laatste geval niet snel nieuwe huurders vindt, maar juist omdat je voor de resterende tijd, dezelfde hoofdhuurder behoudt, die de kamer goed verzorgt.
Al met al kunnen we concluderen dat er over het onderverhuren nog wel redelijk wat te vertellen valt. Er zijn veel zaken waar je op moet letten. Aan de basis staat als belangrijkste punt dat de verhuurder bepaalt of onderverhuur mag of niet. Vaak is dit al in het contract opgenomen.
