Om verschillende redenen kan je ervoor kiezen om je woning te verhuren. Het mooiste zou natuurlijk zijn dat er in dan in die woning iemand komt te zitten, die het echt verdiend. Verdien jij er een mooi zakcentje aan en is de ander je eeuwig dankbaar voor het faciliteren van een (hopelijk) betaalbare woonruimte.
Maar, voordat je op een dergelijk punt kan komen, zal je eerst de woning moeten verhuren. We kunnen je vertellen: dat gaat niet vanzelf. Sterker nog, je zal met van allerlei (juridische zaken) te maken krijgen. Denk aan een huurcontract, maar ook de rechten van de huurder (en wellicht jezelf). Het is dus niet zo dat je iemand gewoon elke maand een bedrag naar je laat overmaken, in ruil voor een woonruimte. Die tijden waren misschien van ooit, maar zijn tegenwoordig al lang vervlogen. Helaas of niet. Hoe dan ook vertellen we je in dit artikel hoe het dan precies wél werkt.
Woning verhuren: een stappenplan
We vallen maar gelijk met de deur in (jouw toekomstige huur)huis (snap je) en vertellen je middels een uitgebreid stappenplan hoe dat precies werkt, het verhuren van een woning.
Stap 1: Om wat voor woning gaat het?
In principe stel je allereerst vast om wat voor woning het gaat. Dus, verhuur je een appartement, een heel huis of misschien een studio? Voor een onzelfstandige woning, zoals het verhuren van een kamer, zit je hier overigens aan het verkeerde adres. In dat geval verwijzen we je graag door naar het volgende artikel: ‘Kamer verhuren: De ultieme gids‘.
Maar goed, afhankelijk van de ruimte waar je voor gaat, hoort wellicht een ander soort verhuur. Althans, de verhuur blijft hetzelfde, de regels die daaraan worden verbonden, misschien niet.
Stap 2: De regels voor je woning
Zoals je vanuit de inleiding al wel hebt begrepen, geldt er een heel aantal regels voor het verhuren van je woning. We hebben de belangrijkste hier voor je gedocumenteerd.
#1 Op de hoogte stellen van de bank
Zonder notie bij de bank van de verhuur van je woning bij de bank, zal je waarschijnlijk in de problemen komen. Zij kunnen dan eisen dat je meteen je hypotheek afbetaald. Wanneer alles bijna rond is, zorg dat dan je tijdens het proces de bank hebt genotificeerd van je plannen. Wellicht kunnen zij je zelfs helpen bij zoiets als subsidies voor het verduurzamen van de woning, of iets dergelijks.
#2 Gemeente afspraken
De gemeente is in het geval van woningverhuur eigenlijk degene de regels heeft bepaald. Deze regels betreffen dan bijvoorbeeld de vergunningen en de goedkeuring voor de verhuur.
#3 Goed verhuurderschap
Liever een goede verhuurder, dan een verre vriend. En zo dien je je dus ook als verhuurder te gedragen. Sterker nog, sinds 1 juli 2023 ben je verplicht de regels van goed verhuurderschap te volgen. Daarbij hoort een huurcontract (schriftelijke huurovereenkomst) en mag je nergens dubbele kosten voor regelen. Het op de hoogte stellen van de rechten en plichten van de huurder, aan de huurder, is ook zoiets dat daaronder valt.
Stap 3: Om wat voor contract gaat het?
Je hebt in principe verschillende soorten huur. Bijvoorbeeld tijdelijke huur en huur voor onbepaalde tijd. Het verschil tussen die twee is, is dat er bij een contract voor onbepaalde tijd geen einddatum staat aangeven. Of misschien kan je een woning wel in doelgroepenhuur kwijt. In dat geval kan jij bijvoorbeeld als verhuurder het contract met een huurder verbreken, wanneer deze niet meer aan de eisen van de doelgroep voldoet. Stel daarom vast om welke verhuur het gaat, zodat je later in het stappenplan op de juiste manier het contract laat opstellen.
Stap 4: Stel de hoogte van de huurprijs vast
Dat je duizend euro voor zo’n 20 vierkante meter vraagt, is volgens meer dan sommigen iets zeer onredelijks. Afhankelijk van wat voor soort mening betreft, mag je dit zelfs niet zelf bepalen.
Het Woningwaarderingsstelsel, zal allereerst vaststellen of je woning in de sociale huur of de vrije sector valt. Er wordt in het WWS gewerkt met een soort puntensysteem. Die punten staan dan weer gelijk aan een bepaalde huurprijs. Als de huurprijs boven €808,06 uitkomt en daarmee dus ook boven de liberalisatiegrens, valt de woning in de vrije sector. Er geldt:
- < €808,06? De woning valt onder de sociale huur. Er geldt een maximum huurprijs voor de woning die je aanbiedt.
- > €808,06? Je woning valt in de vrije sector en de huurprijs mag je zelf bepalen. Je kan er in sommige steden, op specifieke plekken, dan met gemak een groot percentage bij op tellen.
Nu vraag je je wellicht af: hoe kom ik dan aan die punten? Goede vraag, want het is nogal een lijst. We noemen daarom enkele voordelen, waarbij geldt hoe meer je krijgt punten, des te beter het geregeld is. Voorbeelden van enkele bepalende factoren zijn: het energielabel, de aanwezigheid van een buitenruimte, de grootte van het keukenblad en de luxe van de sanitaire voorzieningen. Voor sommigen klinkt dit wellicht wat overdreven. Echter zal je bij sommige zaken simpelweg een grens moeten trekken, zo ook bij dit puntensysteem.
Stap 5: Selecteren van
Je moet de verhuur van je stulpje op zo’n manier aanpakken, dat er geen sprake is van woondiscrimatie. Dus, de selectieprocedure is helder en transparant. Als iemand wordt afgewezen op bijvoorbeeld afkomst, dan kan hier bezwaar tegen worden ingediend. De selectiecriteria is dus hoe dan ook niet-discriminerend en je verteld degene die worden afgewezen, altijd waarom.
Stap 6: Huurcontract opstellen
Ten tijde van het bekend maken van de verhuur van een woning, ben je waarschijnlijk al bezig geweest met het opstellen van een huurcontract. Hierin staan alle gegevens over de woning zelf, de nieuwe huurder, jouw eigen gegevens, maar ook de informatie over de huurprijs en betalingen. In ieder geval alles dat je nodig hebt, om de huur zo goed mogelijk op te stellen. Een voorbeeld van een huurcontract, bekijk je hier.
Stap 7: Huurder aanstellen
Heb je alles geregeld? Dus, alles met de bank, gemeente, juridische zaken en het gereedmaken van de woning, dan kan je gaan verhuren en een huurder aanstellen. Samen met de huurder neem je eventueel het contract door en past nog enige zaken aan, waar bijvoorbeeld nog onduidelijkheden over bleken te zijn.
Let op: het kan best zijn dat sommige stappen wel heel snel zijn benoemd. Vraag dus bij serieuze interesse altijd een professional, die je bij de verhuur van je woning kan helpen. Zo weet je zeker dat alles goed is geregeld en je op een later punt eventueel niet in problemen komt.
En dan …?
Mocht je je woning hebben verhuurd en is alles, met misschien een beetje tegenslag, toch nog wel goed gekomen? Dan is het niet de bedoeling dat je achterover zit en niks doet. Als verhuurder ben je namelijk nog steeds verantwoordelijk voor een aantal zaken. Zo zal je te maken krijgen met verschillende soorten belastingen, onderhoud van de woning, verzekeringen en andere zaken. Weest dus altijd alert en informeer je huurder over de beslissingen die je maakt (ook wel het informatierecht van de huurder, genoemd).
Wees geen huisjesmelker!
Op een misschien wat strenge noot willen we je erop wijzen dat het niet de bedoeling is dat je een huisjesmelker wordt. Een huisjesmelker is een verhuurder die vaak slechte woonomstandigheden biedt en huurders uitbuit met (veel) te hoge huurprijzen. Gelukkig worden er tegenwoordig steeds meer maatregelen genomen, om dit soort mensen en praktijken in de weg te staan.
- Goed verhuurderschap
Zoals we dit al bij het stappenplan: een goede huurder ben je niet zomaar. - Verhuurvergunning
Met deze vergunning zijn gemeentes in staat woekerhuren naar beneden te halen. In een bepaalde wijk zijn de leefomstandigheden dan bijvoorbeeld erg laag. Een huur voor een ruimte waar maar €600,- voor kan worden gevraagd, wordt doorgaans verhuurd voor misschien wel het dubbele. Dat kan natuurlijk niet. - Samenwerking
Verschillende instanties, zoals gemeenten, huurdersverenigingen en rechtshulporganisaties, zullen ook moeten samenwerken om huisjesmelkers effectiever aan te pakken. Dit kan bijvoorbeeld door informatie-uitwisseling en gezamenlijke acties. - Fiscale tegenslagen
Als particulier met een huurwoning in box 3, zijn sinds 2023 de financiële voordelen een stuk onaantrekkelijker geweest. Met andere woorden: niet verhuren is misschien wel een net zo goede optie. - Huurbescherming: Huurders worden beschermd tegen huisjesmelkers door middel van huurbescherming. Dit betekent onder andere dat huurders niet zomaar uit hun woning gezet kunnen worden en dat huurverhogingen aan bepaalde regels gebonden zijn.
Een woning verhuren: zo werkt dat
Een woning verhuren omvat verschillende stappen. Eerst wordt de woning in goede staat gebracht en van alle nodige voorzieningen voorzien. Vervolgens bepaalt de verhuurder een redelijke huurprijs op basis van marktonderzoek en wettelijke beperkingen (WWS). Het vinden van betrouwbare huurders gebeurt via advertenties, makelaars of contacten. Na het screenen van potentiële huurders, zonder woondiscriminatie, volgt het opstellen van een huurovereenkomst, waarin voorwaarden en plichten worden vastgelegd. Bij aanvang ontvangt de verhuurder doorgaans een borg. Goede communicatie en onderhoud tijdens de huurperiode zijn belangrijk. Alles gelukt? Dan feliciteren wij je van harte met de verhuur van je woning.
